상가 권리금을 회수하지 못하고 폐업할 위기라면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을까?｜임대차 종료 6개월 전부터 적용되는 권리금 보호 기준

상가를 운영하다 폐업을 결정할 때 가장 아쉬운 돈 중 하나가 바로 권리금입니다.

인테리어와 시설에 투자하고 단골손님과 거래처를 만들면서 오랜 시간 영업해 왔다면, 새로운 임차인을 구해 그동안 형성한 영업가치를 권리금으로 넘기는 것이 폐업 비용을 줄이는 중요한 방법이 될 수 있습니다.

그런데 어렵게 신규 임차인을 찾았는데 임대인이 갑자기 계약을 거절한다면 어떨까요?

“임대인이 계약을 안 해줘서 권리금을 못 받았으니 손해배상을 청구할 수 있는 것 아닌가?”라는 의문이 생길 수 있습니다.

상가 권리금은 언제부터 법적으로 보호될까?

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

여기서 중요한 것은 ‘폐업하기로 결정한 날’이 아니라 임대차기간의 종료일을 기준으로 6개월 전부터라는 점입니다.

따라서 폐업을 계획하고 있다면 계약 만료일을 먼저 확인하고, 최소한 종료 6개월 전부터 권리금 회수 준비를 시작하는 것이 안전합니다.

임대인이 어떤 행동을 하면 권리금 회수를 방해한 것일까?

법에서는 대표적인 방해행위를 구체적으로 규정하고 있습니다.

예를 들어 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 경우가 있습니다.

또한 주변 상가의 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하여 신규임차인이 들어오기 어렵게 만드는 경우도 문제가 될 수 있습니다.

가장 대표적인 유형은 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 경우입니다.

따라서 “임대인이 계약을 안 해줬다”는 사실만 보는 것이 아니라 왜 거절했는지를 확인하는 것이 중요합니다.

임대인이 “내가 직접 장사하겠다”고 하면 권리금을 못 받게 될까?

이 부분은 최근 판례에서도 중요한 판단이 나왔습니다.

대법원은 2025년 11월 20일 선고한 판결에서 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절한 경우, 그 자체만으로 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

또한 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약할 의사가 없다는 것을 확정적으로 표시했다면, 원칙적으로 신규임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 손해배상청구가 가능한 경우가 있다고 판단했습니다.

그렇다면 신규임차인을 반드시 구해 놓아야 할까?

일반적으로 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상을 청구하려면 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 주선했다는 사실이 중요한 요소입니다.

따라서 “폐업할 예정인데 권리금을 못 받을 것 같다”는 이유만으로 곧바로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

신규임차인이 누구인지, 어떤 조건으로 임대차계약을 체결하려 했는지, 권리금은 얼마였는지 등을 구체적으로 확인할 수 있어야 분쟁에서 자신의 주장을 입증하기가 훨씬 수월합니다.

임대인에게 정당한 사유가 있으면 어떻게 될까?

권리금 보호가 임대인의 모든 계약 거절을 금지하는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 일정한 경우 임대인이 신규임차인과 계약을 체결하지 않아도 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

또한 임차인에게도 의무가 있습니다. 임차인은 자신이 알고 있는 신규임차인의 보증금·차임 지급 능력과 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다.

월세를 3개월치 정도 밀렸다면 권리금도 보호받을 수 있을까?

이 부분은 폐업을 앞둔 자영업자라면 특히 주의해야 합니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 계약갱신 거절 사유로 규정하고 있습니다.

그리고 권리금 회수기회 보호 규정은 이러한 제10조 제1항의 사유가 있는 경우에는 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다.

따라서 월세 연체가 심각한 상황이라면 권리금 문제까지 함께 영향을 받을 수 있습니다.

앞서 살펴본 상가 월세 3기 연체 기준과 계약 해지 문제도 함께 확인해 보는 것이 좋습니다.

권리금 손해배상은 얼마까지 받을 수 있을까?

임대인의 방해행위가 인정된다고 해서 임차인이 주장하는 권리금 전액을 무조건 받을 수 있는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 손해배상액에 상한을 두고 있습니다.

예를 들어 신규임차인과 8,000만원의 권리금을 지급받기로 했더라도 임대차 종료 당시 권리금이 6,000만원으로 평가된다면 법에서 정한 손해배상액 상한은 6,000만원이 됩니다.

따라서 권리금 계약서가 있다면 계약금액을 명확하게 남겨두는 것이 중요하고, 동시에 임대차 종료 당시의 권리금 가치를 뒷받침할 수 있는 자료도 확보해 두는 것이 좋습니다.

권리금 손해배상 청구를 위해 어떤 증거를 남겨야 할까?

권리금 분쟁에서는 말로 한 협의보다 실제로 어떤 내용이 오갔는지를 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

특히 임대인이 “신규임차인과는 계약하지 않겠다”고 명확하게 말했다면 그 내용은 매우 중요한 자료가 될 수 있습니다.

반대로 임차인이 신규임차인을 소개했다는 자료가 전혀 없고, 단순히 폐업하면서 권리금을 받지 못했다는 정도라면 손해배상 청구가 인정될지 신중하게 검토해야 합니다.

권리금 손해배상 청구는 언제까지 해야 할까?

권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상청구권에는 별도의 기간 제한이 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항에 따르면 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성됩니다.

폐업을 앞두고 있다면 권리금을 받기 위해 무엇부터 해야 할까?

폐업한다고 해서 임대인이 무조건 권리금을 책임지는 것은 아닙니다

여기서 가장 중요한 부분입니다.

“폐업하면서 권리금을 못 받았다 = 임대인이 배상해야 한다”는 공식은 아닙니다.

권리금은 임차인과 신규임차인 사이에서 형성되는 영업상의 가치이므로, 신규임차인을 구하지 못해 자연스럽게 권리금을 받지 못한 경우까지 임대인에게 책임이 발생하는 것은 아닙니다.

반대로 신규임차인을 찾았고 임대차계약 체결을 위한 구체적인 협의가 있었는데, 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절해 권리금 회수가 좌절됐다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

상가를 폐업하면서 권리금을 못 받으면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

가능한 경우가 있습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 권리금 지급을 방해해 손해가 발생했다면 상가건물 임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 단순히 권리금을 받지 못했다는 사실만으로는 부족합니다.

임대인이 직접 장사를 하겠다고 하면 권리금 손해배상을 못 받나요?

임대인이 직접 영업할 계획이라는 이유만으로 언제나 권리금 회수기회 방해 책임을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 대법원은 2025년 11월 20일 선고한 판결에서 임대인의 직접 영업 계획만으로 신규임차인과의 계약 거절에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 구체적인 사실관계에 따라 판단은 달라질 수 있습니다.

신규임차인을 구하지 못했어도 임대인에게 권리금 손해배상을 청구할 수 있나요?

원칙적으로 신규임차인을 주선한 사실이 중요한 요소입니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시한 경우에는 실제 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상청구가 가능한 경우가 있다고 대법원이 판단하고 있습니다.

권리금 1억원을 못 받았으면 1억원 전부 청구할 수 있나요?

손해배상액에는 법정 상한이 있습니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

상가 월세를 3개월치 밀렸어도 권리금을 받을 수 있나요?

차임연체액이 3기의 차임액에 해당하는 경우 권리금 회수기회 보호에 관한 예외가 적용될 수 있습니다. 따라서 단순히 월세를 몇 번 늦게 냈는지가 아니라 실제 연체액과 지급 내역을 확인해야 합니다.

권리금 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?

상가건물 임대차보호법에 따르면 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 기간을 놓치지 않도록 임대차 종료 전부터 관련 계약서와 협의 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.