상가 점포를 폐업할 때 임대인이 과도한 원상복구 비용을 요구하면 어떻게 해야 할까?｜원상복구 범위와 희망리턴패키지 점포철거비 확인

장사가 계속 어려워 결국 상가를 정리하기로 했다면 마지막까지 큰돈이 들어가는 경우가 있습니다.

바로 원상복구 비용입니다.

임대인이 “처음 상태로 모두 돌려놓아야 한다”며 수백만원 또는 그 이상의 비용을 요구하면 폐업을 앞둔 소상공인 입장에서는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

그런데 여기서 한 가지 궁금한 점이 생깁니다.

“임대인이 요구하는 원상복구 비용을 무조건 다 내야 하는 걸까?”

상가 폐업하면 원상복구를 꼭 해야 할까?

원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임차한 상가를 반환해야 하고 원상회복의무를 부담합니다.

민법 제654조는 임대차에 민법 제615조를 준용하도록 하고 있고, 제615조는 차용물을 반환할 때 원상회복해야 한다고 규정하고 있습니다.

따라서 상가를 임차하면서 벽을 설치하거나 바닥을 변경하거나 영업시설을 설치했다면 계약 종료 시 이를 철거하거나 원래 상태로 돌려놓아야 하는 경우가 있습니다.

다만 여기서 중요한 것은 ‘원상복구 의무가 있다’와 ‘임대인이 요구하는 모든 공사를 해야 한다’는 것은 같은 의미가 아니라는 점입니다.

임대인이 “전부 철거하라”고 하면 무조건 해야 할까?

그렇게 단순하게 판단할 수는 없습니다.

대법원은 임차인이 수리하거나 변경한 부분을 원칙적으로 임대 당시 상태로 돌려놓아야 한다고 보면서도, 원상회복의무의 구체적인 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 개별적으로 판단해야 한다고 보고 있습니다.

따라서 임대인이 폐업을 이유로 새롭게 바닥 전체를 교체하거나 건물 전체를 리모델링하는 비용까지 임차인에게 요구한다고 해서 그 금액이 자동으로 임차인의 부담이 되는 것은 아닙니다.

특히 마지막 두 항목처럼 임차인의 변경으로 발생한 복구비인지, 건물 자체의 노후화나 임대인의 새로운 요구에 따른 비용인지를 구분하는 것이 중요합니다.

계약서에 “원상복구”라고만 적혀 있으면 어떻게 해야 할까?

상가 임대차계약서에는 흔히 “계약 종료 시 원상복구한다”는 내용이 들어갑니다.

그런데 원상복구라는 표현 하나만으로 모든 세부 공사 범위가 확정되는 것은 아닙니다.

계약서의 다른 특약, 임대 당시 사진, 시설 상태, 임차인이 설치한 시설 등을 함께 확인해야 합니다.

임대인이 원상복구 비용으로 보증금에서 큰 금액을 빼겠다면?

이 경우에는 구두로 “알아서 처리해 주세요”라고 하기보다 비용 산출 근거를 서면으로 요청하는 것이 좋습니다.

예를 들어 임대인이 “원상복구에 800만원이 든다”고 주장한다면 어떤 공사에 얼마가 필요한지 확인해야 합니다.

특히 “보증금에서 800만원을 공제하겠다”는 말만 듣고 바로 동의하기보다는 세부 항목과 산출 근거를 먼저 받아보는 것이 좋습니다.

임대인이 원상복구 비용을 부풀렸다면 어떻게 대응할까?

가장 좋은 방법은 처음부터 감정적으로 다투는 것이 아니라 ‘계약서 → 입주 당시 상태 → 변경 부분 → 실제 공사비’ 순서로 확인하는 것입니다.

희망리턴패키지로 상가 철거비를 지원받을 수 있을까?

폐업을 앞둔 소상공인이라면 원상복구 비용의 부담을 줄이기 위해 희망리턴패키지 원스톱폐업지원의 점포철거비도 확인할 수 있습니다.

2026년 희망리턴패키지는 폐업 소상공인의 점포철거 및 원상복구에 들어가는 비용을 지원하고 있습니다.

2026년 기준 지원액은 전용면적 3.3㎡당 20만원 이내, 최대 600만원이며, 부가가치세는 지원 대상에서 제외됩니다.

중소벤처기업부도 2026년 희망리턴패키지 점포철거비 지원 한도를 기존 최대 400만원에서 최대 600만원으로 확대했다고 발표했습니다.

다만 “폐업하면 누구나 600만원을 받는다”는 의미는 아닙니다.

실제 지원금은 전용면적과 인정되는 철거·원상복구 비용 등을 기준으로 산정되며, 지원요건과 제외대상도 별도로 확인해야 합니다.

희망리턴패키지 점포철거비는 누가 받을 수 있을까?

2026년 공고 기준으로 점포철거비는 기본적으로 폐업 또는 폐업 예정인 소상공인이 대상이며, 사업 운영기간이 60일 이상이어야 합니다.

또한 점포철거비의 경우 유상 임대차계약으로 사업장을 운영하고 임대차계약서를 제출할 수 있어야 합니다.

특히 직접 철거하는 경우 지원 대상에서 제외될 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

또한 자가건물, 무상임차, 사업장 이전, 주거용도 건축물, 유사사업 수혜 등도 지원 제외 사유가 될 수 있습니다.

점포를 먼저 철거하고 나중에 신청해도 될까?

이 부분은 폐업을 준비하는 소상공인이 특히 주의해야 합니다.

2026년 점포철거비 사업은 철거 예정자와 이미 철거한 사람의 신청 절차가 구분되어 있습니다.

따라서 “일단 철거부터 하고 나중에 지원금을 신청하면 되겠지”라고 임의로 진행하기보다는 자신의 상황에 맞는 신청 절차와 제출서류를 먼저 확인해야 합니다.

임대인이 요구하는 원상복구비와 정부 지원금은 별개입니다

여기서 한 가지 더 구분해야 합니다.

희망리턴패키지에서 철거비를 지원받을 수 있다는 것과 임대인이 요구하는 원상복구 비용이 모두 정당하다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

예를 들어 임대인이 700만원의 원상복구비를 요구했는데 희망리턴패키지에서 400만원을 지원받는다고 해서 나머지 300만원까지 무조건 임차인이 부담해야 한다는 의미는 아닙니다.

먼저 700만원이라는 원상복구 비용 자체가 계약상 임차인의 부담인지를 확인해야 합니다.

폐업 전 원상복구 비용을 줄이려면 무엇부터 해야 할까?

임대인과 원상복구비 분쟁이 생겼다면 이렇게 대응하세요

폐업을 앞둔 상황에서는 빨리 점포를 비워야 한다는 생각 때문에 임대인의 요구를 그대로 받아들이기 쉽습니다.

하지만 보증금에서 큰 금액을 공제하는 문제라면 서둘러 동의하기보다 근거를 확인하는 것이 중요합니다.

임대인과 금액 차이가 크고 합의가 되지 않는다면 상가건물 임대차분쟁조정위원회나 법률전문가의 도움을 받아 계약서와 견적서를 함께 검토하는 방법도 고려할 수 있습니다.

결론｜폐업한다고 임대인이 부르는 원상복구비를 그대로 내지는 마세요

상가 폐업 때 원상복구 의무 자체는 임차인에게 인정될 수 있습니다.

하지만 원상복구의 범위와 비용은 별개의 문제입니다.

임대차계약서의 특약이 무엇인지, 임대 당시 상가 상태가 어땠는지, 임차인이 무엇을 변경했는지에 따라 실제 부담 범위가 달라질 수 있습니다.

따라서 임대인이 큰 금액을 요구한다면 먼저 계약서와 입주 당시 사진을 확인하고, 세부 견적과 공사 근거를 받아보는 것이 좋습니다.

동시에 2026년에는 희망리턴패키지 점포철거비를 통해 전용면적 3.3㎡당 20만원 이내, 최대 600만원까지 점포철거 및 원상복구 비용을 지원받을 수 있으므로 폐업을 결정했다면 이 제도도 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

상가 폐업하면 임대인이 요구하는 원상복구비를 무조건 내야 하나요?

아닙니다. 임차인은 원상회복의무를 부담하지만 구체적인 범위는 임대차계약의 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 변경한 내용 등을 종합해 판단합니다. 따라서 임대인이 요구하는 금액 전체가 당연히 임차인의 부담이라고 단정할 수는 없습니다.

계약서에 원상복구라고 적혀 있으면 임대인이 요구하는 공사를 모두 해야 하나요?

계약서의 구체적인 문구와 계약 체결 당시 상황을 확인해야 합니다. 원상복구 특약이 있다면 임차인의 부담 범위가 넓어질 수 있지만, 임대인의 새로운 리모델링이나 임차인과 무관한 노후 교체 비용까지 당연히 포함된다고 단정할 수는 없습니다.

임대인이 보증금에서 원상복구비를 마음대로 빼도 되나요?

임대차 종료 후 정산해야 할 원상복구비가 실제로 발생하고 임차인이 부담할 의무가 있다면 보증금 정산에 반영될 수 있습니다. 다만 금액과 범위에 분쟁이 있다면 공사 항목과 비용의 근거를 확인하고 이의를 제기할 수 있습니다.

2026년 희망리턴패키지 점포철거비는 최대 얼마인가요?

2026년 기준 점포철거 및 원상복구 비용은 전용면적 3.3㎡당 20만원 이내에서 지원되며 최대 600만원입니다. 부가가치세는 지원 대상에서 제외됩니다.

희망리턴패키지 점포철거비는 폐업하면 누구나 받을 수 있나요?

아닙니다. 폐업 또는 폐업 예정 소상공인, 사업 운영기간 60일 이상, 유상 임대차계약 등 요건을 충족해야 합니다. 자가건물, 무상임차, 과거 수혜, 자력 철거 등은 지원 제외 사유가 될 수 있습니다.

내가 직접 철거하면 희망리턴패키지 지원금을 받을 수 있나요?

2026년 공고 기준 점포철거비 지원에서는 업체를 통하지 않고 자력으로 철거한 경우 지원 대상에서 제외됩니다. 철거를 시작하기 전에 반드시 해당 연도 공고와 신청 절차를 확인하는 것이 좋습니다.